Uno dei capitoli potenzialmente più interessanti per la ripresa del settore immobiliare, fra i molti contenuti nella Legge di Stabilità per il 2016 (L. 208/2015), è quello relativo alle modifiche della disciplina,civilistica e fiscale, del leasing abitativo.
Trattasi di una serie di disposizioni innovative, volte a favorire la diffusione di questo strumento, alternativo ai tradizionali mutui immobiliari, mai sinora decollato nel nostro Paese.
L’articolo che segue illustra le principali novità e l’articolazione del processo di acquisizione di un’abitazione attraverso il leasing, e tiene conto anche delle osservazioni formulate dal Consiglio Nazionale del Notariato con gli Studi pubblicati a gennaio 2016.
 

INTRODUZIONE

La Legge di Stabilità per il 2016 (L. 28/12/2015 n. 208, pubblicata sulla G.U. Serie Generale del 30/12/2015, n. 302) ha previsto, all’art. 1, commi da 76 a 84, una serie di interessanti misure tendenti a promuovere la diffusione del leasing finanziario(detto anche traslativo) nel campo abitativo.

Protagonisti del contratto di leasing sono, di regola, tre soggetti: l’utilizzatore, la società di leasing e il venditore dell’immobile.

Il processo si sviluppa nel momento in cui il soggetto interessato ad acquisire un immobile abitativo (di regola, una persona fisica, una coppia oppure i genitori che desiderano acquisire il bene per i figli: trattasi del cosiddetto «utilizzatore») si rivolgono a una società di leasing (banca o altro soggetto abilitato ad operare nel campo del leasing traslativo: trattasi del cosiddetto «concedente») per verificare la possibilità di acquisire, attraverso la stipula di questo tipo di contratto, l’immobile da essi stessi indicato che sia oggetto di vendita da parte di un terzo soggetto (una persona fisica, un’impresa di costruzioni, un ente o altro soggetto qualsiasi che ha la proprietà del bene: il «venditore»).

Nel caso in cui la trattativa vada a buon fine, il concedente stipula il contratto di leasing traslativo con l’utilizzatore e il venditore stipula l’atto notarile di compravendita dell’immobile prescelto con la società di leasing, che diviene in tal modo proprietaria del bene fino a quando l’utilizzatore, eventualmente (trattasi, infatti, di una facoltà e non di un obbligo), deciderà di avvalersi del diritto di riscattare l’immobile pagando il prezzo predefinito nel contratto di leasing, di regola assai ridotto rispetto al valore di mercato del bene proprio perché alla base del leasing traslativo sta l’interesse dell’utilizzatore ad acquistare il bene, sia pure dopo un certo periodo di tempo, al pari di quello che

anima la società di leasing di finanziare tale acquisto, «liberandosi» alla fine del contratto della proprietà dell’immobile,salvo casi patologici ad esempio, nel corso del tempo potrebbero manifestarsi difficoltà finanziarie in capo all’utilizzatore tali da precludergli l’acquisto; oppure, potrebbero verificarsi fatti inattesi, quali un trasferimento per motivi di lavoro, lo scioglimento di un fidanzamento o di un matrimonio, eventi luttuosi o altro ancora). 

Laddove l’esercizio del diritto di riscatto sia effettivamente posto in essere, la proprietà dell’immobile  passerà dalla società di leasing all’utilizzatore; diversamente, la società di leasing rimarrà proprietaria del bene e potrà liberamente decidere di venderlo sul mercato, di locarlo oppure di farlo oggetto di un nuovo contratto di leasing.

Come detto, nel contratto di leasing vengono prestabilite tutte le condizioni alle quali l’opzione di acquistodel bene potrà essere esercitata, ove lo voglia, dall’utilizzatore: su tutte, naturalmente, rilevano il prezzo di riscattoe il periodo di tempo entro il quale tale diritto potrà essere esercitato dall’utilizzatore, qualora esso lo voglia.

Fino al momento in cui (eventualmente) l’utilizzatore deciderà di esercitare l’opzione di acquisto del bene, la proprietà del bene permarrà in capo alla società di leasing e l’utilizzatore dovrà ad essa corrispondere, secondo il piano rateale contrattualmente prestabilito, i canoni periodici di leasing (composti da capitale e da interessi), in genere preceduti dal versamento di un maxi canone iniziale.

L’immobile interessato al contratto di leasing può già esistere, ma non necessariamente, in quanto potrebbe anche essere in corso di esecuzione oppure di prossima costruzione, magari sulla base di un contratto di appalto direttamente sottoscritto fra la società di leasing e l’impresa costruttrice (cosiddetto “leasing in costruendo”)


LE NOVITÀ CIVILISTICHE  DELLA LEGGE DI STABILITÀ 2016 

La definizione del leasing finanziario di immobile abitativo da adibire ad abitazione principale

Il comma 76, dell’art. 1, della L. 208/2015 definisce come segue il contratto in oggetto: «Con il contratto di locazione finanziaria di immobile da adibire ad abitazione principale, la banca o l’intermediario finanziario iscritto nell’albo di cui all’articolo 106 del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, si obbliga ad acquistare o a far costruire l’immobile su scelta e secondo le indicazioni dell’utilizzatore, che se ne assume tutti i rischi, anche di perimento, e lo mette a disposizione per un dato tempo verso un determinato corrispettivo che tenga conto del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto.

Alla scadenza del contratto l’utilizzatore ha la facoltà di acquistare la proprietà del bene a un prezzo prestabilito». Come rilevabile, la predetta definizione si attanaglia, di massima, a qualsivoglia processo di acquisizione, tramite leasing finanziario, di un bene immobile, anche se diverso dall’abitazione principale.

 

La tutela contro il rischio di fallimento della società di leasing

All’acquisto dell’immobile abitativo oggetto del contratto di leasing viene applicata la tutela offerta dalla normativa fallimentare (art. 67, comma 3, lettera a)del R.D. 267/1942) in forza della quale – in deroga alla regola della revocatoria prevista per una nutrita serie di atti a titolo oneroso, pagamenti o costituzioni di garanzie compiuti dall’impresa a ridosso della dichiarazione di fallimento a suo carico - si dispone che «Non sono soggetti all’azione revocatoria: a) i pagamenti di beni e servizi effettuati nell’esercizio dell’attività d’impresa nei termini d’uso».

Tale precisazione sembra voler tutelare l’impresa costruttrice contro il possibile rischio di defaultdella società di leasing. Peraltro, la tutela dell’utilizzatore dell’immobile, contro il rischio di defaultdella società di leasing, viene comunque già offerta dal Codice civile in quanto a tale soggetto si ritiene applicabile quanto già previsto dall’art. 67, comma 3, lettera c)della Legge fallimentare, per il quale non sono soggetti alla revocatoria fallimentare «le vendite ed i preliminari di vendita trascritti ai sensi dell’articolo 2645-bis del codice civile, i cui effetti non siano cessati ai sensi del comma terzo della suddetta disposizione, conclusi a giusto prezzo ed aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, destinati a costituire l’abitazione principale dell’acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado».

Inoltre, a tutela della società di leasing contro il rischio di defaultdell’utilizzatore che eserciti anche

un’attività di impresa, opera il disposto dell’art. 72-quaterdella Legge fallimentare, espressamente dedicato alla «locazione finanziaria».

  

La risoluzione del contratto di leasing per inadempimento dell’utilizzatore

Il comma 78 della Legge di Stabilità 2016 regolamenta in dettaglio il caso in cui scatti la risoluzione del contratto di leasing per inadempimento dell’utilizzatore.

Al riguardo, viene espressamente previsto che «il concedente ha diritto alla restituzione del bene» ma anche che esso «è tenuto a corrispondere all’utilizzatore quanto ricavato dalla vendita o da altra collocazione del bene avvenute a valori di mercato, dedotta la somma dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione, dei canoni a scadere attualizzati e del prezzo pattuito per l’esercizio dell’opzione finale di acquisto. L’eventuale differenza negativa è corrisposta dall’utilizzatore al concedente».

 Inoltre, la parte finale del comma 78, qui in esame, stabilisce altresì che «Nelle attività di vendita e ricollocazione del bene, di cui al periodo precedente, la banca o l’intermediario finanziario deve attenersi a criteri di trasparenza e pubblicità nei confronti dell’utilizzatore».

Per il rilascio dell’immobile (comma 81) la società di leasing può agire secondo l’agile e abbastanza rapido procedimento per convalida di sfratto.

  

Possibilità per l’utilizzatore di sospendere «una tantum»i pagamenti a suo carico

Il comma 79 della L. 208/2015 dispone che nel corso del contratto di leasing l’utilizzatore può chiedere al concedente la sospensione del pagamento dei corrispettivi periodici di leasing per non più di una volta e per un periodo massimo complessivo non superiore a 12 mesi, con conseguente proroga della durata del contratto di un uguale periodo. Peraltro, l’ammissione della richiesta di sospensione viene espressamente subordinata dalla legge al verificarsi di almeno uno dei seguenti eventi che, di fatto, delimitano la posizione dell’utilizzatore a ipotesi nelle quali la difficoltà nel rispettare i pagamenti contrattualmente previsti non dipenda da fatti a lui direttamente ascrivibili (difficolta «incolpevole» per fatti intervenuti successivamente alla stipula del contratto di leasing), bensì dalle seguenti situazioni dallo stesso incolpevolmente subite:

-          cessazione del rapporto di lavoro subordinato, ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di risoluzione per limiti di età con diritto a pensione di vecchiaia o di anzianità, di licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo, di dimissioni del lavoratore non per giusta causa;

-          cessazione dei rapporti di lavoro di cui all’art. 409, n. 3), del Codice di procedura civile, ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di recesso datoriale per giusta causa, di recesso

 In base al successivo comma 80, salvo diverso accordo frutto di rinegoziazione fra la società di leasing e l’utilizzatore, al termine della sospensione i pagamenti dovranno riprendere secondo quanto previsto dal contratto di leasing. Laddove ciò non si verifichi, opererà la risoluzione del contratto per inadempimento dell’utilizzatore.

Il comma 80 stabilisce, altresì, che «la sospensione non comporta l’applicazione di alcuna commissione o spesa di istruttoria e avviene senza richiesta di garanzie aggiuntive».

 

LE NOVITÀ FISCALI DELLA LEGGE DI  STABILITÀ 2016  PER IL LEASING  ABITATIVO

Nuove detrazioni IRPEF per gli utilizzatori del leasing abitativo

Il comma 82 della Legge di Stabilità ha previsto, per il quinquenniodal 01/01/2016 e fino al 31/12/2020, due detrazioni IRPEF a favore degli utilizzatori di contratti di leasing abitativo, entrambe inserite nell’art. 15, comma 1, del Testo Unico delle imposte sui redditi - D.P.R. n. 917/1986 (T.U.I.R.) sotto le nuove lettere i-sexies.1)ed i-sexies.2).

Tali nuove detrazioni (al momento, come già osservato, di carattere temporaneo) si affiancano a quelle già da molto tempo in vigore per i mutui e prevedono, rispettivamente, la detraibilità dall’IRPEF lorda di un importo pari al 19% degli oneri sostenuti dal contribuente, in ciascun anno, nei termini che seguono.

 La nuova detrazione per il leasing abitativo spetta per legge nel rispetto delle medesime condizioni di cui alla lettera b)dello stesso art. 15 del T.U.I.R. che, come noto, disciplina da tempo la detraibilità degli interessi passivi, relativi oneri accessori e quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione pagati a soggetti residenti nel territorio dello Stato o di uno Stato membro della Comunità europea o a stabili organizzazioni nel territorio dello Stato di soggetti non residenti in dipendenza di mutui garantiti da ipoteca su immobili contratti per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto stesso.

Nel caso dei mutui, però, l’importo al quale applicare la detrazione del 19% è riconosciuto dal Fisco in misura non superiore a 4.000 euro annui e riguarda i soli interessi passivi e gli oneri accessori, mentre nel caso del leasing i canoni pagati sono riconosciuti fino a 8.000 euro annui (19% di 8.000 euro =1.520 euro) e ricomprendono non solo gli interessi, ma anche e soprattutto le quote capitali relative al prezzo dell’immobile finanziato.

Inoltre, la nuova detrazione è riconosciuta anche sul prezzo di riscatto finale del leasing abitativo, in questo caso entro il limite di 20.000 euro (19% di 20.000 euro = 3.800 euro). Dunque, appare del tutto evidente la maggior vantaggiosità della nuova detrazione per il leasing rispetto a quella già prevista per i mutui. Pertanto, in questo secondo scenario, se l’utilizzatore supera i 35 annima rispetta il limite di reddito (55.000 euro), ha comunque diritto alla nuova detrazione IRPEF per il leasing abitativo, nel rispetto delle condizioni già esposte, ma in misura dimezzata, vale a dire: quanto ai canoni di leasing nel limite di 4.000 euro annui (19% di 4.000 euro = 760 euro); quanto al prezzo di riscatto nel limite di 10.000 euro (19% di 10.000 euro = 1.900 euro).

Dunque, in base a quanto detto, la nuova detrazione per il leasing finalizzato all’acquisizione dell’abitazione principale, in via generale, è stata modellata sulla falsariga di quella già da molto tempo prevista per i mutui ipotecari, ma può risultare spesso più favorevole, anche perché consente di «recuperare» fiscalmente anche quote capitali del prezzo dell’immobile, conglobate nei canoni periodici del leasing, oltre agli oneri finanziari e accessori dovuti in dipendenza del contratto stesso, nonché parte del prezzo di riscatto. Per contro, allo stato attuale la nuova detrazione per il leasing riveste carattere temporaneo, essendo applicabile solo ai pagamenti effettuati dal 01/01/2016 ed entro il 31/12/2020.

 

Nuove disposizioni in tema di registro

Sempre con riferimento al solo quinquennio 2016 - 2020 la Legge di Stabilità 2016 ha introdotto una serie di disposizioni di favore in materia di imposta di registro che vanno a integrare il D.P.R. 131/1986 (T.U.R.).  In particolare, sono state introdotte le seguenti norme, ai sensi delle quali, nel quinquennio 2016 - 2020:

-          sono soggette all’imposta proporzionale di registro con l’aliquota speciale dell’1,5% anche «le cessioni, da parte degli utilizzatori, di contratti di locazione finanziaria aventi ad oggetto immobili abitativi (), anche da costruire ed ancorché assoggettati all’IVA». La novità si sostanzia nell’avere esteso anche alle cessioni di contratti di leasing relativi ad abitazionila stessa disciplina, già in vigore da qualche anno, per le cessioni di contratti di locazione finanziariaaventi ad oggetto gli immobili strumentali, sempre se effettuate dai soggetti utilizzatori del leasing. Le aliquote (1,5% oppure 9%) vanno applicate sul corrispettivo pattuito per la cessione del contratto aumentato della quota capitale compresa nei canoni ancora da pagare oltre al prezzo di riscatto. In sostanza, i corrispettivi per la cessione dei contratti di leasing da parte dei soggetti utilizzatori, anche nei casi in cui si applichi (oltre all’imposta di registro) anche l’IVA, scontano le seguenti aliquote dell’imposta di registro a seconda che il contratto ceduto abbia per oggetto immobili:

-          strumentali per natura: 4%;

-          abitativi (accatastati in categorie non di pregio) e l’acquirente del contratto di leasing soddisfi i requisiti «prima casa» di cui alle note II-bis e II-sexies: 1,5%;

-          abitativi in assenza di uno dei requisiti (oggettivi e/o soggettivi) di cui al punto precedente: 9%.

-          si applicherà l’innovativa e assai favorevole aliquota dell’imposta di registro dell’1,5% se il trasferimento dell’immobile è effettuato nei confronti di banche e intermediari finanziari autorizzati all’esercizio dell’attività di leasing finanziario e ha per oggetto case di abitazione, di categoria catastale diversa da Al, A8 e A9, acquisite in locazione finanziaria da utilizzatori per i quali ricorrono le condizioni di cui alle note II-bis)e II-sexies)dell’art. 1 della Tariffa, Parte I, del D.P.R. 131/1986 (T.U.R.). Laddove le sopra indicate condizioni non siano tutte rispettate, l’aliquota sale al 9%. La nota II-bis)è quella che regola le condizioni per poter accedere alle agevolazioni «prima casa» da parte degli acquirenti persone fisiche, mentre la nota II-sexies)è stata ora appositamente introdotta dalla Legge di Stabilità 2016 proprio al fine di precisare, in tema di leasing finanziario di unità immobiliari abitative, che “Nell’applicazione della nota II-bis)ai trasferimenti effettuati nei confronti di banche e intermediari finanziari autorizzati all’esercizio dell’attività di leasing finanziario, si considera, in luogo dell’acquirente, l’utilizzatore e, in luogo dell’atto di acquisto, il contratto di locazione finanziaria”

 

 
Per l’effetto, l’acquisto, da parte della società di leasing, di un immobile abitativo al fine di porlo a oggetto di un contratto di locazione finanziaria a favore di un soggetto che presenti i requisiti agevolativi «prima casa» sconterà l’aliquota di favore dell’1,5%, addirittura inferiore a quella del 2% in vigore per l’acquisto della «prima casa» in forma «diretta» anziché «mediata» attraverso il leasing da parte di una persona fisica e ancor più vantaggiosa ove si consideri che, in mancanza di una disposizione speciale come quella ora introdotta, all’acquisto in regime di imposta di registro di un immobile abitativo da parte di una società (anche se di leasing) si dovrebbe applicare l’aliquota normale del 9%.

Per ancora maggiore chiarezza di quanto illustrato in tema di imposta di registro è opportuno ricordare che dal 2011, per effetto delle modifiche apportate alla materia dalla Legge di Stabilità per il 2011 (art. 1, comma 15, L. 220/2010), come commentate dalla Circolare dell’Agenzia delle Entrate 12/E/2011, la normativa sul leasing immobiliare è volta a garantire una sostanziale equivalenza tributaria tra l’acquisto diretto del bene immobile tramite tradizionale atto di compravendita e quello realizzato tramite la conclusione di contratti di leasing finanziario.

Infatti, dal 2011, ai canoni di leasing non si applica più l’imposta di registro (1% o 2%, a seconda che gli immobili siano strumentali oppure abitativi) tuttora prevista per le locazioni tradizionali.

Inoltre, sempre dal 2011, i contratti di locazione finanziaria devono essere assoggettati a registrazione in termine fisso (20 giorni), ma comunque a tassa fissa (200 euro), solo se stipulati per atto pubblico (in genere, avanti a un notaio) o per scrittura privata autenticata. La tassa fissa si applica anche in caso di registrazione volontaria qualora i contratti siano stati stipulati con scrittura privata non autenticata.

Invece, se il contratto è stipulato per scrittura privata, non vi è obbligo di registrazione in termine fisso ma solo in caso d’uso e, anche in tal caso, dietro pagamento dell’imposta fissa di registro (200 euro).

Nella fase di cessione dell’immobile - effettuata dalla società di leasing nel caso di esercizio, da parte dell’utilizzatore, dell’opzione di acquisto o anche nel caso di cessione sul mercato di immobile ritornato in mano alla società di leasing per inadempienza dell’utilizzatore - le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa (200 euro ciascuna): dunque, sul prezzo di compravendita dell’immobile non è dovuta alcuna imposta proporzionale di registro, il che costituisce una grande agevolazione.

Peraltro, sia ai fini dell’imposta di registro che delle imposte ipotecarie e catastali, «L’utilizzatore dell’immobile concesso in locazione finanziaria è solidalmente obbligato al pagamento del tributo per l’immobile, anche da costruire o in corso di costruzione, acquisito dal locatore per la conclusione del contratto».

Secondo la Circolare agenziale 12/E/2011, posto che la norma elenca anche gli immobili da costruire o in costruzione, l’estensione della solidarietà di imposta all’utilizzatore trova applicazione, oltre che per gli acquisti di immobili concessi in locazione finanziaria, anche con riferimento ai trasferimenti immobiliari posti in essere nell’ambito di operazioni di leasing in costruzione (ad esempio, per l’acquisto del terreno sul quale costruire l’immobile da concedere in leasing).

A completamento di quanto detto merita sottolineare che le disposizioni di favore recentemente introdotte riguardano la sola imposta di registro, mentre non toccano in alcun modo l’IVA, che rimane soggetta alla propria ordinaria disciplina in quanto trattasi di imposta regolata dalle Direttive dell’Unione Europea e, solo marginalmente, nei ristretti limiti consentiti da tali Direttive, suscettibile di essere disciplinata dagli Stati membri.

 

Osservazioni del Consiglio Nazionale del Notariato

Il Consiglio Nazionale del Notariato ha diramato tempestivamente uno studio volto ad analizzare le novità in materia di leasing abitativo, nel quale ha evidenziato le seguenti osservazioni:

-          che nel trasferimento dell’immobile dalla società costruttrice alla società di leasing è assai dubbio che l’aliquota dell’1,5% possa applicarsi sul valore catastale rivalutato (bensì, sull’intero prezzo pattuito), posto che tale favorevole criterio (cosiddetto «prezzo valore») è riservato dalla legge ai soli acquisti in regime di imposta di registro effettuati da persone fisiche;

-          che pare assai dubbio che si possa applicare l’aliquota IVA «prima casa» del 4% al trasferimento del bene, in regime di IVA, dall’impresa di costruzioni alla società di leasing, giacché la norma agevolativa della Legge di Stabilità 2016 vale solo per il registro e la normativa IVA non ammette deroghe ai principi comunitari (a favore di questa favorevole possibilità, sia pure con formula dubitativa, si è invece espressa l’associazione di settore delle società di leasing, Assilea);

-          entro il termine ultimo di legge del 31/12/2020 dovrà essere stato stipulato il contratto di leasing, a prescindere che poi tale contratto - la cui durata, per sua natura, è in genere assai protratta nel tempo - prosegua oltre tale data;

-          deve ritenersi irrilevante il superamento, nel corso del contratto di leasing, del limite di età (35 anni) e del limite di reddito (55.000 euro) in capo all’utilizzatore, giacché tali condizioni devono essere soddisfatte solo all’atto del perfezionamento del contratto di leasing: il venir meno, successivamente, di tali condizioni iniziali non comporta, pertanto, modifiche penalizzanti nel diritto, se già maturato, a fruire della nuova detrazione IRPEF.

  

Il processo di acquisizione di un immobile abitativo tramite leasing:

esemplificazione degli effetti fiscali

Ipotizziamo che il prezzo di compravendita di un immobile abitativo, individuato dall’utilizzatore e fatto oggetto di un contratto di leasing finanziario, sia stato fissato in 300.000 euro.

A)Il trasferimento dell’immobile dall’impresa venditrice alla società di leasing sconterà pertanto le seguenti imposte:

-          se trattasi di abitazione di nuova costruzione, realizzata dalla società venditrice, l’IVA del 10% (30.000 euro) e le imposte di registro, ipotecarie e catastali fisse (200 euro ciascuna), oltre ai bolli e ai tributi speciali ipotecari e catastali;

-          se trattasi di abitazione non di nuova costruzioneo, comunque, non realizzata dalla società venditrice, si avrà esenzione da IVA e l’applicazione dell’imposta di registro proporzionale (con aliquota dell’1,5% e conseguente esborso di 4.500 euro se ricorrono le condizioni agevolative «prima casa» in capo all’utilizzatore; altrimenti, con l’aliquota del 9% ed esborso di 27.000 euro), oltre alle imposte ipotecaria e catastale di 50 euro ciascuna (in questi casi non sono dovuti né l’imposta di bollo, né i tributi speciali ipotecari e catastali).

B)Il contratto di leasing traslativo, in quanto enunciato nell’atto di trasferimento dell’immobile, sconterà l’imposta di registro fissa nella misura di 200 euro.

C)Sui canoni periodici di leasing non è dovuta alcuna imposta di registro, né nel caso in cui la locazione finanziaria abbia ad oggetto un’abitazione di nuova costruzione, né in quello relativo a un’abitazione di vecchia costruzione, non essendo in nessuno dei due casi la società di leasing «impresa costruttrice» ai fini fiscali, ai sensi e per gli effetti di quanto previsto dall’art. 10, n. 8 del D.P.R. 633/1972.

D)La vendita dell’immobile abitativo dalla società di leasing all’utilizzatore, a seguito di esercizio dell’opzione di acquisto da parte di quest’ultimo (prezzo di riscatto ipotizzato in 30.000 euro) sconterà comunque l’imposta di registro e le imposte ipocatastali in misura fissa (200 euro per 3), trattandosi di abitazione ceduta da soggetto diverso dall’impresa costruttrice.

E)La cessione del contratto di leasing abitativo da parte dell’utilizzatore ad altra persona fisica, in corso di contratto, sconterà l’imposta di registro proporzionale (dell’1,5% se l’acquirente del contratto possiede i requisiti «prima casa», altrimenti del 9%). La base imponibile sarà data dalla sommatoria fra il corrispettivo pattuito per la cessione del contratto (ad esempio: 20.000 euro) aumentato della quota capitale compresa nei canoni ancora da pagare (ad esempio:50.000 euro) oltre al prezzo di riscatto (30.000 euro).

  

CONCLUSIONI

Il vantaggio del leasing, rispetto all’acquisto finanziato con i mutui bancari, consiste nel fatto che l’intero prezzo di acquisto viene finanziato (anche se è vero che, di fatto, la previsione di una maxi rata iniziale presuppone la disponibilità di parte del corrispettivo da parte dell’utilizzatore già nella fase iniziale) e la possibilità di utilizzare l’immobile senza averlo dovuto acquistare fin dall’inizio, riservandosi la facoltà di fare ciò solo al termine del contratto, un po’ come accade con il «rent to buy», pagando frattanto un corrispettivo simile a quello che sarebbe dovuto per un normale contratto di locazione, e potendo altresì verificare che l’immobile sia idoneo e confacente alle proprie necessità e aspettative.

Ricordiamo, da ultimo, che nel leasing abitativo l’IMU e la TASI sono comunque a carico dell’utilizzatore, non della società di leasing.

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